신현선의 대표 자산노트ㅣ사업장 매입시점 결정가이드
월세 내던 사업장, 사도 되는 때는 따로 있다
임대차 계약을 갱신할 때가 되면 많은 대표가 사업장 매입을 진지하게 고민하게 된다. 그동안 지출한 월세를 계산해보면 아깝고, 임대료 인상 요구나 이전 통보를 받을 때마다 내 공간에 대한 갈증이 커지기 마련이다.
오랫동안 한자리에서 사업을 일궈온 대표라면 자가사업장 매입은 영업 터전을 안정시키고 자산을 쌓는 방법이 될 수 있다. 하지만 매입 시점을 결정할 때는 눈앞의 건물 가격과 대출 한도만 봐서는 안 된다. 매매 잔금을 치른 다음 달에도 직원 급여와 거래처 결제 대금을 문제없이 지급할 수 있는 현금흐름이 뒷받침되어야 한다.
잔금을 치르고도 3개월 치의 운영자금이 남는가
매입 예산을 세울 때 빠뜨리기 쉬운 항목이 취득세와 법무사 비용, 중개보수, 수리비다. 사업장 이전이 수반된다면 공사 기간의 영업 차질에 따른 매출 감소분과 이사비, 설비 이전비도 계산해야 한다. 기존 사업장의 보증금을 돌려받는 시점과 매매 잔금일이 어긋난다면 그 사이를 메울 자금도 필요하다.
업종별 자금 흐름도 중요하다. 제조업은 원재료를 먼저 매입하고 납품대금을 수개월 뒤에 받기도 한다. 음식점·서비스업은 매출이 꺾여도 인건비와 고정 관리비가 계속 나간다. 자금이 가장 부족했던 달의 내역을 되짚어보자. 매입 후 남길 돈은 3~6개월 치 고정비를 하나의 기준으로 점검하되, 대금 회수 기간과 비수기에 따라 더 필요할 수 있다.
정부지원 시설자금을 적극 활용하되, 원금 상환을 보라
대출 이자가 월세보다 저렴하다는 계산만으로 매입을 결정해선 안 된다. 실제 현금 유출액을 비교하려면 이자뿐 아니라 원금 상환액, 매년 발생하는 보유세, 건물 유지보수비까지 합산해야 한다. 원금 상환은 회계상 비용은 아니지만, 회사가 당장 현금으로 지불해야 하는 부담이다.
이때 함께 검토할 것이 사업장 확보를 위한 정책금융이다. 중소벤처기업진흥공단의 시설자금 융자와 신용보증기금의 시설자금 보증 등을 살펴볼 수 있다. 다만 금리와 거치기간은 제도와 기업별로 다르다. 보증부대출은 은행 이자와 보증료를 함께 비교해야 하며, 거치기간이 있다면 원금 상환이 시작된 뒤의 현금흐름도 계산해야 한다.
지원 여부는 업종과 업력, 재무상태, 사업성 등 해당 제도의 요건과 심사 결과에 따라 달라진다. 따라서 매매 계약 전 신청 요건과 매입 대상의 지원 가능 여부를 확인하고, 심사·자금 실행 일정이 잔금일에 맞는지 조율해야 한다. 지원이 늦어지거나 승인되지 않을 경우의 자금 계획도 필요하다.
그 자리에서 오래 사업할 이유와 명의에 대한 전략
앞으로 필요한 공간의 성격이 지금과 같을지도 따져봐야 한다. 설비가 계속 늘어날 공장이라면 증설 여유 공간을, 고객 방문이 필수인 매장이라면 상권 변화를 살펴야 한다. 사업이 급성장해 곧 확장 이전을 해야 할 상황이라면 매입이 오히려 성장의 걸림돌이 될 수 있다.
마지막으로 이 자산을 누구의 이름으로 살 것인지도 정해야 한다. 법인 명의로 취득한 사업장은 법인의 자산이므로 대표 개인의 노후자산과 동일시해선 안 된다. 매입 명의에 따라 자금 조달 방식과 처분 때의 세금이 달라지고, 취득세는 소재지와 법인 설립 시기, 중과·감면 요건까지 따져야 한다.
법인전환을 검토 중인 개인사업자라면 전환 전후의 매입 순서와 현물출자·사업양수도 등 전환 방식별 세 부담을 전문가와 비교해야 한다. 판단 기준은 매입 후에도 본업을 이어가며 원리금을 갚을 수 있는지에 두어야 한다.
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